Hoci sa v západných krajinách rozmáha trend nájomného bývania, Slováci aj naďalej uprednostňujú bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti. Práve hypotéka je najrozšírnejší spôsob, ako si vlastné bývanie zaobstarať.

Zatiaľ čo v roku 2017 bol podiel nájomného bývania v európskej dvadsaťosmičke na úrovni 20 %, u nás takto bývalo len 8,5 % Slovákov. Podľa údajov Eurostatu bývalo v prenajatej nehnuteľnosti vo Švajčiarsku až 57,5 % obyvateľov, v Nemecku tento ukazovateľ dosiahol 40 % a v Dánsku takmer 38 %.

Čo všetko obnáša hypotéka

V súčasnosti je bežnou praxou, že si mladí ľudia v snahe získať vlastné bývanie berú hypotéku. Podľa Eurostatu bývalo v roku 2017 zhruba 26,6 % obyvateľov EÚ v obydlí zaťaženom hypotékou.

Záložné právo k nehnuteľnosti

Hypotéka je dlhodobý bankový úver poskytovaný na investíciu do nehnuteľnosti slúžiacej na bývanie. Jej splatnosť sa pohybuje v rozpätí štyroch až tridsiatich rokov.

Na to, aby vám banka poskytla hypotéku, je potrebné zabezpečiť ju záložným právom. Nie je pritom podmienkou, aby ste ako žiadateľ zakladanú nehnuteľnosť aj vlastnili. Často sa stáva, že nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom vlastnia rodičia či súrodenci.

Dôležitosť znaleckého posudku

Hypotéka sa po nedávnom sprísnení pravidiel na hypotekárnom trhu poskytuje vo výške 70 až 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. O tom, na akú konkrétnu výšku budete mať nárok, rozhoduje vaša finančná situácia, ako aj hodnota nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť na zabezpečenie hypotéky. Tú stanovujú znalci v tzv. znaleckom posudku. Každá banka však má právo znalcom stanovenú hodnotu upraviť.

Vedeli ste, že niektoré banky majú okrem svojich interných znalcov či zoznamu odporúčaných znalcov aj evidenciu takých, ktorých znalecké posudky neakceptujú? Preto skôr, než si dáte vypracovať znalecký posudok, konzultujte svoj výber s vašou bankou.

Hypotéka s fixáciou úrokovej sadzby

V žiadosti o hypotéku budete môcť požiadať o tzv. fixáciu úrokovej sadzby. Banka vám tak počas stanoveného obdobia ponechá úrokovú sadzbu nezmenenú aj v prípade, že by došlo k zmene situácie na finančnom trhu. Ako klient budete mať tiež možnosť rozhodnúť sa, na akú dobu chcete mať úrokovú sadzbu fixovanú.

Vybrať si pritom môžete z obdobia jedného, troch, piatich alebo desiatich rokov. Mali by ste však mať na pamäti, že to, na aké obdobie si úrok zafixujete, ovplyvní aj konečnú výšku úrokovej sadzby, či možnosti predčasného splatenia hypotéky.

Kratšie obdobie fixácie má zvyčajne nižšiu úrokovú sadzbu, ktorá však po jej skončení môže výrazne vzrásť. Výhodou je však možnosť predčasného splatenia úveru bez potreby čakania na výročie fixácie.

Pri dlhšom období fixácie je, naopak, úroková sadzba spravidla vyššia, no nezmení sa ani v prípade nárastu štandardných úrokových sadzieb na trhu. Nevýhodou je vaša povinnosť v prípade predčasného splatenia počkať až do skončenia fixácie, alebo uhradiť sankčný poplatok za takúto zmenu.

Pre laika mnohokrát nie je jednoduché rozhodnúť sa v spleti informácií, ako by mala byť jeho hypotéka fixovaná. Odborníci na financie sa však zhodujú, že ideálne je zafixovať si úver na čo najnižšiu úrokovú sadzbu počas čo najdlhšieho časového obdobia.

Z tohto pohľadu sa zaujímavou voľbou stáva práve päťročná fixácia úrokovej sadzby. Rozdiely medzi ňou a nižšími fixáciami sú minimálne a zároveň sú nižšie ako pri 10-ročnej fixácii.

Daňový bonus na hypotéku

Po 1. januári 2018 zaviedol štát možnosť získať daňový bonus na hypotéku, ktorý si môžete uplatniť vo svojom daňovom priznaní. Tento bonus má viacmenej za úlohu nahradiť štátny príspevok pre mladých, ktorý bol poskytovaný žiadateľom do konca roka 2017 po splnení určitých podmienok. Pokiaľ ide o daňový bonus, úlohou banky je vystaviť vám potvrdenie o zaplatených úrokoch, zodpovednosť za vyžiadanie daňového bonusuje však už vo vašej réžii.

Bonus si tak môžete uplatniť v daňovom priznaní alebo v ročnom zúčtovaní dane prostredníctvom svojho zamestnávateľa. V praxi sa však často stáva, že klient síce splní podmienky na priznanie daňového bonusu, no keďže si žiadosť nepodal, nebol mu uplatnený.

Podmienky priznania daňového bonusu

Okrem toho, že by ste mali pamätať na podanie žiadosti o daňový bonus, mali by ste spĺňať aj nasledovné podmienky.

Ako žiadateľ či spolužiadateľ musíte mať v deň podania žiadosti najmenej 18 a najviac 35 rokov. Váš priemerný mesačný príjem nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR, ktorá za rok 2018 predstavovala sumu 1.240,20 EUR.

Hypotéka pre mladých, ktorá je predmetom uplatnenia daňového bonusu, sa musí vzťahovať na tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie a jej splatnosť musí byť v lehote od 5 do 30 rokov.

Výška daňového bonusu

Ak spĺňate všetky vyššie uvedené podmienky, môžete si z vašej hypotéky uplatniť daňový bonus vo výške 50 % zo zaplatených úrokov za príslušný kalendárny rok. Môžete si ho uplatniť maximálne do výšky 400 EUR podľa počtu mesiacov, počas ktorých bola vaša hypotéka splácaná.

Ak bol váš úver vyšší ako 50.000 EUR, výška daňového bonusu sa bude týkať len úrokov do tejto sumy. O výšku daňového bonusu sa tak v konečnom dôsledku zníži daň z príjmov dlžníkovi na úvere, nie spoludlžníkovi.

Kedy vám žiadosť zamietnu

Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že spĺňate podmienky na priznanie daňového bonusu, vaša žiadosť môže byť zamietnutá hneď z niekoľkých dôvodov.

Nárok na daňový bonus vám nevzniká napríklad pri kúpe apartmánu, ktorý sa považuje za nebytový priestor. Dôvodom môže byť aj kúpa pozemku, refinancovanie úverov a bezúčelové úvery.

Ak ste svoju nehnuteľnosť financovali cez stavebné sporiteľne, nebankové spoločnosti či prostredníctvom spotrebných úverov a tieto úvery ste zabezpečili záložným právom na tuzemskú rezidenčnú nehnuteľnosť, rovnako vám nevznikne nárok na daňový bonus.

Pozor na poplatok za predčasné splatenie hypotéky

Väčšina bánk si chce poistiť zotrvanie svojich klientov aj tým, že do zmluvy ustanoví poplatok, alebo ak chcete zmluvnú pokutu za predčasné splatenie hypotéky. Tým vám chce sťažiť odchod ku konkurencii, ktorá vám v budúcnosti možno bude môcť ponúknuť nižší úrok a tým aj výraznu úsporu na zaplatených úrokoch za celú dobu splácania. Toto je dobré mať na pamäti pri podpisovaný vašej hypotekárnej zmluvy. Časom sa vám totiž môže zdať úrok vysoký vzhľadom k ekonomickým okolnostiam.

Refinancovanie hypotéky v tej istej banke

Ak máte po svojom boku ostrieľaného finančného experta, alebo ak máte dobré vyjednávacie schopnosti, môžete dosiahnuť aj zmenu hypotéky v tej istej banke. Technicky nejde o refinancovanie. Zníženie úrokov je možné aj dodatkom k hypotekárnej zmluve. Ako ale dosiahnuť aby vám dohodnutý úrok banka znížila? V praxi to bude vyžadovať aby vám konkurenčná banka schválila refinancovanie vašej aktuálnej hypotéky, pričom budete potrebovať aj aktuálny znalecký posudok na byt, či dom, na ktorý vznikná záložné právo.

Šetrenie je dôležitou súčasťou vytvárania rezerv domácností, nie je však jediným riešením v situácii, kedy potrebujete bývať.

Klasická hypotéka či hypotéka pre mladých vám tak otvorí možnosti bývania vo vlastnom príbytku a zároveň nastaví vaše hospodárenie na dlhé obdobie. A hoci nie ste bankár či finančník, naučíte sa chápať svet financií z pohľadu úrokov a poplatkov a možno si uvedomíte, že práve šetrením sa budete môcť o niečo skôr zbaviť svojich hypotekárnych záväzkov, vďaka ktorým dnes môžete spokojne bývať.

Úrokové sadzby hypotekárnych úverov si môžete bezplatne vypočítať aj cez našu hypotekárnu kalkulačku 

Autor článku:

Ing. Roman Szöllöši

Regionálny riaditeľ